Piața imobiliară și costurile construcțiilor în România au suferit transformări profunde în ultimii ani, iar exemplul Sibiului ilustrează clar dinamica generală: ceea ce în 2020 se putea cumpăra cu 1.000 €/mp s-a transformat, până în 2025, în proprietăți care costă 2.000 €/mp sau chiar mai mult, în funcție de zonă și finisaje.
Această schimbare nu este determinată de un singur factor, ci de o combinație de scumpiri în lanț: majorarea costurilor de construcție, creșterea prețului muncii, condițiile economice post-pandemie și modificări în comportamentul cumpărătorilor și vânzătorilor.
Analiza acestor factori și a implicațiilor pe termen scurt și mediu arată că ne aflăm într-o etapă de ajustare structurală a pieței.
Datele adunate de pe piață ne arată o creștere semnificativă a prețurilor apartamentelor noi între 2020 și 2025.
În 2020, prețurile pentru apartamentele noi „la alb” erau, în general, între 850–1.000 €/mp în localități precum Cisnădie și Șelimbăr, iar în municipiul Sibiu între 1.000–1.200 €/mp.
La ”Balanța” în 2020 apartamentele se vindeau ”la alb” cu 850 – 1.000 euro/mp. Acum ajung la 2.000
În 2025, intervalul pentru apartamentele noi „la alb” urcă la 1.650–2.000 €/mp, iar în unele cartiere diferența este și mai mare.
De exemplu, în zona Balanța un apartament care în 2020 se vindea la 1.000 €/mp „la alb” poate ajunge în 2025 la 2.250–2.500 €/mp „la cheie”. Concluzia este limpede: în anumite segmente și zone creșterile cumulate pot atinge 80–100% în doar cinci ani, transformând radical accesibilitatea locuințelor și logica achizițiilor, spune analistul imobiliar Ionel Oglan.
„În anul 2020, piața rezidențială nouă din zona Sibiului se situa la un nivel de preț considerabil mai redus față de prezent.
În Cisnădie și Șelimbăr, apartamentele noi se tranzacționau, la stadiul de „alb”, în intervalul 850–1.000 euro/mp. În municipiul Sibiu, pentru același stadiu de predare, prețurile erau cuprinse, în general, între 1.000 și 1.200 euro/mp.
În 2025, nivelul actual al pieței pentru apartamentele noi a ajuns la 1.650–2.000 euro/mp la stadiul de „alb”, în funcție de zonă, calitatea construcției și facilitățile proiectului.
Un exemplu relevant este zona Balanța, unde în 2020 un apartament se vindea direct de la dezvoltator la aproximativ 1.000 euro/mp, la stadiul de „alb”. În prezent, în aceeași zonă, un apartament finisat „la cheie” se tranzacționează între 2.250 și 2.500 euro/mp.
Concluzia este clară: în anumite segmente și zone, piața rezidențială nouă din Sibiu a înregistrat în ultimii cinci ani creșteri cumulate de aproximativ 80–100%, pe fondul majorării costurilor de construcție, al presiunii cererii și al maturizării proiectelor rezidențiale din Sibiu si zonele invecinate (Șelimbăr, Calea Cisnădiei)”, explică el.
Pe termen mediu și scurt, însă, prețurile par să rămână în zona în care sunt acum
”La cum este situația economică în prezent și raportat la numărul de vânzări în scădere, momentan nu cred că prețurile vor crește”, spune agentul imobiliar.
Ce s-a scumpit de fapt și cât contează manopera
Evoluția costurilor în construcții, așa cum reiese din datele Institutului Național de Statistică, confirmă aceste tendințe.
Indicele costurilor din construcții, calculat cu 2021 ca an de bază (100%), arată o creștere semnificativă în intervalul 2016–2025: valori sub 75% în 2016 urcă către aproximativ 159% în decembrie 2025, raportat la 2021.
Materialele de construcție au crescut, dar mai lent decât costul total al construcțiilor. De pildă, indicele materialelor a evoluat de la 72% în 2016, la 158% în 2025, în timp ce costul total urcă de la 69% la 159% în aceeași perioadă.
Ritmul scumpirilor s-a accelerat după 2021, an desemnat de mulți ca punct de ruptură, când perturbările din lanțurile de aprovizionare și efectele războiului din Ucraina au amplificat presiunile de preț.
Astfel, trecerea de la 92% în 2020 la 109% în 2021 a pornit un trend ascendent care a continuat cu 122% în 2022, 136% în 2023, 145% în 2024 și 155–159% în 2025 (date provizorii), semnalând o schimbare structurală: scumpirile nu mai sunt determinate doar de materia primă, ci de un mix de factori care includ manopera, utilajele, transportul și cheltuielile indirecte.
De ce s-au scumpit lucrările de construcții? Răspunsul indică mai multe cauze interdependente.
Creșterea costului muncii a fost semnalată de constructori ca principalul motor al majorării devizelor.
Presiunea pe salariile muncitorilor calificați este puternică, recrutarea fiind dificilă chiar și la pachete salariale considerabile; această realitate se reflectă direct în costuri, pentru că ponderea manoperei în cheltuielile totale este substanțială.
La aceasta se adaugă costurile asociate utilajelor și cheltuielilor indirecte: întreținerea echipamentelor, amortizarea, logistica și transportul au crescut, sporind devizele.
”Totul s-a scumpit, de la energie și combustibil, până la fier, ciment și mai ales oameni. Cel mai greu e să-ți creezi o echipă stabilă, pe care să știi că te poți baza. Din 2021, totul s-a schimbat pe piață și au mai rezistat doar cei care au avut oameni buni și au fost serioși”, spune un dezvoltator imobiliar sibian.
Materialele de construcții au avut fluctuații: unele au crescut, altele au revenit, dar, per total, ritmul lor de creștere s-a temperat comparativ cu cel al manoperei și al cheltuielilor operaționale. Nu în ultimul rând, șocurile externe și blocajele logistice din 2021 au acționat ca un catalizator ce a amplificat trendurile deja existente.
Impactul acestor costuri asupra prețurilor locuințelor și comportamentului pieței este direct și vizibil. Dezvoltatorii, confruntați cu devize din ce în ce mai mari, ajustează prețurile finale, iar comisioanele de vânzare ale agențiilor mai adaugă un plus, ceea ce duce la valori record pe piață.
Un exemplu practic: o vilă pentru care execuția a costat aproximativ 200.000 de euro poate fi evaluată pe piață la circa 350.000 de euro, reflectând atât eficiența energetică a clădirii, cât și presiunea generală asupra prețurilor.
În paralel, investițiile s-a temperat: chiriile au înregistrat scăderi în anumite zone, iar mulți investitori preferă să amâne decizia de cumpărare până la stabilizarea pieței. Pentru cumpărători, renovările și lucrările curente costă semnificativ mai mult decât acum câțiva ani, iar bugetele planificate sunt ușor depășite din cauza creșterilor neașteptate ale manoperei și costurilor indirecte.
”Mai fac tranzacții doar cei care sunt strânși cu ușa”
Apartamente mai scumpe de la un an la altul a dus la ”griparea” pieței imobiliare. Sunt anunțuri care stau mai multe luni cu același preț, sau chiar mai ridicat de la lună la lună. Și, evident, nu se vând.
Volumul tranzacțiilor imobiliare a scăzut în mod clar, arată datele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
În 2025 s-au înregistrat în România aproximativ 628.000 de tranzacții, cu peste 20.000 mai puține decât în 2024, iar județul Sibiu a înregistrat doar 8.480 de tranzacții în 2025, una dintre cele mai scăzute valori din ultimii cinci ani.
Cauzele sunt multiple: decizii amânate din cauza incertitudinilor macroeconomice, graba achizițiilor în 2025 determinată de anunțul unei posibile majorări a TVA-ului, presiuni pe veniturile populației (inclusiv salariile bugetarilor) și o stare generală de așteptare în rândul potențialilor cumpărători.
Această situație generează o distorsiune: deși numărul tranzacțiilor scade, prețurile pot continua să urce, pentru că proprietarii care aleg să vândă solicită sume mai mari pentru a compensa scumpirile, iar pe piață rămân adesea doar vânzători „constrânși” sau speculatori care cer prime semnificative.
„Cifrele sunt influențate și de faptul că anunțarea TVA-ului mărit pentru tranzacții imobiliare i-a făcut pe mulți să grăbească achiziția în 2025. Iar în anul 2026 eu cred că datele vor fi afectate ca număr de tranzacții, în sensul că vor fi chiar mai mici decât în 2025.
În primul rând, trebuie să precizăm că de regulă, ce s-a ante-contractat în 2025, va fi vândut în 2026. Decizia de achiziție e luată în 2025, iar achiziția efectivă e făcută în 2026.
În 2026, decizia de a cumpăra va fi mult mai mică decât în 2025, aceasta este părerea mea. Va fi un an mai slab decât 2025, categoric.
Dacă situația economică nu se va redresa, e posibil ca și 2026 să arate mult mai rău decât 2025.
Nu doar în domeniul imobiliar, toate domeniile sunt afectate”, spune Ionel Oglan.
El apreciază că în această perioadă, pe piață mai sunt activi preponderent cei care sunt strânși cu ușa sau cei care vor să obțină niște bani în plus pe niște proprietăți supra-evaluate.
”În perioada asta mai fac tranzacții doar cei care sunt strânși cu ușa. Cei care au moștenit o proprietate și sunt 3, 4 frați și vor să împartă valoarea. Sunt persoane divorțate, ori unii care caută ceva mai mic. Sunt de fapt constrângeri.
Pe partea de investiții e foarte slabă activitatea. Sunt puțini oameni care se gândesc acum să achiziționeze o proprietate ca o investiție. Și chiriile au scăzut. Înainte într-o săptămână, maxim două, închiriam un apartament. Acum așteptăm.
Pe de altă parte, asistăm la o situație ciudată, deși scad tranzacțiile, cresc prețurile.
Asta înseamnă că acești clienți nu sunt de fapt motivați să vândă. Singura lor motivație e să ia 20, 25% mai mult pentru o proprietate, decât prețul real. Este vorba de o speculație, dacă merge, bine. Dacă nu, nu. Mai așteptăm…”, afirmă Oglan.
Sibiul, mai apropiat de Teleorman decât de Timiș și Cluj
Polarizarea regională este un alt element definitoriu al evoluției pieței. Raportat la mia de locuitori, Ilfov și București conduc detașat, iar alte centre regionale precum Brașov, Timiș, Cluj și Constanța înregistrează activitate susținută. În schimb, județe precum Olt sau Teleorman au piețe imobiliare anemice, cu tranzacții la un nivel foarte redus per mia de locuitori.
Sibiu a coborât în clasament, situându-se pe locul 31 în 2025, ceea ce arată că regresul local a fost mai accentuat decât în multe alte zone ale țării.
Privind spre viitor, perspectivele pe termen scurt rămân prudente. Experți locali anticipează că 2026 va fi chiar mai slab decât 2025 din punct de vedere al deciziilor de cumpărare, iar numărul tranzacțiilor ar putea scădea și mai mult dacă nu apare o redresare economică.
Nivelul structural al costurilor — în special presiunea pe manoperă, utilaje și cheltuieli indirecte — sugerează că, chiar și în scenarii de creștere economică lentă, prețurile vor rămâne presate în sus.
Acest context complică viața cumpărătorilor, dezvoltatorilor și investitorilor: cumpărătorii trebuie să-și ajusteze așteptările și să planifice bugete mai mari pentru achiziții și renovări; dezvoltatorii trebuie să gestioneze riscurile financiare prin contracte flexibile și clauze de ajustare, dar și să diferențieze produsele prin eficiență energetică și calitate; investitorii trebuie să recalibreze așteptările privind randamentele, având în vedere scăderea tranzacțiilor și unele corecții la nivelul chiriilor.
În ansamblu, piața imobiliară din România se confruntă cu o realitate nouă: costurile s-au dublat în ultimul deceniu, iar materialele de construcții nu sunt singurul vinovat; manopera, utilajele și cheltuielile indirecte au devenit motoarele principale ale creșterii.
Volumul tranzacțiilor scade, iar profilul cumpărătorului se schimbă — se investește mai puțin speculativ și mai mult din constrângere.
Sursa foto: Pixabay